TUGU JOGJA – Plang bertuliskan “Tanah Dijual” semakin mudah dijumpai di berbagai sudut Yogyakarta. Di pinggir jalan, dekat kampus, kawasan wisata, hingga lingkungan permukiman yang berkembang, lahan kosong menjadi bagian dari pemandangan kota.
Namun, di balik transaksi properti tersebut, muncul persoalan yang lebih mendasar, yakni semakin sulitnya masyarakat mengakses tanah di tengah kenaikan harga.
Tanah di Yogyakarta tak lagi hanya dipandang sebagai tempat mendirikan rumah atau menjalankan usaha. Bagi sebagian pemilik dan investor, lahan juga menjadi aset untuk menyimpan kekayaan sambil menunggu kenaikan harga.
Praktik menahan tanah demi memperoleh keuntungan dari peningkatan nilai pada masa mendatang dikenal sebagai spekulasi tanah.
Fenomena ini menghadirkan pertanyaan tentang arah perkembangan kota. Ketika nilai tanah terus meningkat, apakah lahan masih dapat diakses masyarakat lokal atau justru semakin didominasi kepentingan investasi?
Berdasarkan pantauan Tugujogja.id dari berbagai platform penjualan tanah, diketahui bahwa harga tanah di Daerah Istimewa Yogyakarta memiliki rentang yang cukup lebar.
Di kawasan pinggiran, harga penawaran dapat dimulai sekitar Rp1 juta per meter persegi. Sementara itu, di lokasi komersial pusat kota, angkanya dapat mencapai lebih dari Rp15 juta per meter persegi.
Namun, angka tersebut merupakan harga yang ditawarkan penjual melalui agen properti, bukan harga rata-rata transaksi resmi atau patokan yang berlaku untuk seluruh wilayah DIY.
Yang pasti, perbedaan harga dapat dipengaruhi sejumlah faktor, mulai dari lokasi, aksesibilitas, pertumbuhan penduduk, kebutuhan hunian, aktivitas pendidikan, pariwisata, hingga perkembangan infrastruktur.
Dan ekspektasi kenaikan nilai pada masa depan juga dapat memengaruhi keputusan pemilik dalam menjual atau mempertahankan tanah.
Masalah muncul ketika lahan strategis dibiarkan kosong dalam waktu panjang karena pemiliknya menunggu harga yang dianggap lebih menguntungkan.
Tanah yang sebenarnya dapat digunakan untuk hunian, toko, perkantoran, maupun fasilitas publik akhirnya tidak memberikan manfaat langsung bagi lingkungan sekitarnya.
Dan dalam perspektif ekonomi politik perkotaan, kondisi ini dapat dibaca melalui perbedaan nilai guna dan nilai tukar.
Nilai guna berkaitan dengan manfaat nyata tanah bagi kehidupan, sedangkan nilai tukar berkaitan dengan harga yang bisa diperoleh ketika tanah diperjualbelikan.
Istilah nekro-ekonomi dapat digunakan sebagai lensa untuk menggambarkan keadaan ketika aktivitas ekonomi atas suatu aset justru berlangsung melalui pembekuan fungsi produktifnya.
Dalam konteks tanah, lahan tetap memiliki nilai pasar, tetapi manfaat sosial-ekonominya tidak berkembang secara optimal.
Meski demikian, tanah kosong tidak otomatis menunjukkan praktik spekulasi. Ada pemilik yang masih menyelesaikan persoalan warisan, mempersiapkan pembangunan, menghadapi kendala perizinan, atau belum mempunyai modal untuk mengembangkan lahannya.
Adapun tekanan harga tanah menjadi persoalan ketika dibandingkan dengan kemampuan ekonomi masyarakat lokal.
Berdasarkan penetapan upah minimum kabupaten/kota tahun 2026, UMK Kota Yogyakarta sebesar Rp2.827.593, Sleman Rp2.624.387, dan Bantul Rp2.509.001.
Angka tersebut merupakan batas upah minimum, bukan gambaran penghasilan seluruh penduduk. Namun, perbandingan ini memperlihatkan tantangan bagi pekerja yang ingin mengumpulkan dana untuk membeli tanah di kawasan strategis.
Harga tanah merupakan aset bernilai besar, sedangkan pendapatan sebagian pekerja diterima secara bertahap setiap bulan.
Jarak antara keduanya membuat kepemilikan tanah semakin sulit dijangkau, terutama bagi generasi muda yang belum mempunyai aset atau dukungan modal keluarga.
Ketika hunian di pusat kota semakin sulit diperoleh, sebagian masyarakat dapat mencari tempat tinggal di kawasan yang lebih jauh. Pilihan tersebut berpotensi menambah biaya transportasi, waktu perjalanan, dan pengeluaran harian.
Pola perkembangan permukiman ke wilayah pinggiran dikenal sebagai urban sprawl. Namun, perluasan kawasan perkotaan tidak hanya disebabkan spekulasi tanah.
Keterbatasan lahan, harga hunian, kebijakan tata ruang, dan preferensi masyarakat juga memengaruhi persebaran permukiman.
Sementara itu, sebagai kota pendidikan, pariwisata, dan pusat ekonomi kreatif, Yogyakarta menghadapi kebutuhan ruang yang terus berkembang.
Tanah dibutuhkan untuk tempat tinggal, kegiatan usaha, pendidikan, serta fasilitas yang menunjang kehidupan masyarakat.
Dan dalam situasi tersebut, lahan kosong di kawasan strategis memiliki posisi penting dalam ekosistem perkotaan. Ketika pemanfaatannya tertunda terlalu lama, tekanan terhadap ketersediaan ruang di lokasi lain dapat semakin besar.
Pemerintah dapat mengambil peran melalui pengendalian pemanfaatan lahan, penguatan data harga tanah, insentif pembangunan hunian terjangkau, serta penegakan kebijakan tata ruang.
Upaya tersebut perlu mempertimbangkan hak kepemilikan pribadi sekaligus kebutuhan masyarakat terhadap ruang hidup.
Dengan demikian, persoalan tanah di Yogyakarta bukan sekadar tentang berapa harga satu meter persegi. Persoalan yang lebih besar adalah bagaimana pertumbuhan nilai aset dapat berjalan beriringan dengan ketersediaan ruang bagi warga.
Kota yang berkembang tidak cukup hanya diukur dari meningkatnya nilai properti, tetapi juga dari kemampuan masyarakatnya untuk tetap tinggal dan menjalani kehidupan di dalamnya.***
